Rénovation d’un T3 de 50m2 à Poitiers

Projet

Rénovation d’un T3 de 50m2 dans un immeuble de rapport

Travaux réalisés

Déplacement du chauffe-eau de la salle de bain à l’entrée
Ajout de lavabos dans les chambres
Déplacement de la machine à laver dans la salle de bain
Changement intégral de la cuisine
Changement du système de chauffage
Remise à neuf de l’électricité et de la plomberie pour respecter les normes modernes
Sol neuf sur toute la surface de l’appartement
Peinture neuve aux murs et plafonds

Budget

35k€

Temps

2 mois ½

Le premier projet de Germonière Rénovations a été la rénovation d’un T3 appartenant à notre dirigeant, Quentin. Investisseur aguerri avec 3 immeubles à Poitiers, il a déjà refait plusieurs appartements et cherche toujours à optimiser l’agencement pour le confort des locataires.

Ainsi, il s’assure d’être dans la fourchette haute du marché en termes de qualité, ce qui lui permet de fixer des loyers dans la fourchette haute aussi !

Voici les détails du projet et des travaux réalisés.

Avant

Après

LE PROJET

Quentin achète cet immeuble en 2020, c’est son deuxième investissement dans la région. L’agent immobilier qui lui a vendu son premier immeuble lui fait part d’une nouvelle opportunité : le vendeur vend un second immeuble !

On prend les mêmes et on recommence. Le bien ne passe pas sur le marché. C’est l’avantage d’avoir un réseau dans une ville, les meilleures opportunités arrivent rarement dans les petites annonces.

Au moment de l’achat, l’immeuble compte 4 appartements loués et un garage que Quentin va transformer en studio.

Surface totale : 212m2 + jardin 350m2
Prix achat : 345k€
Revenus locatifs à l’achat : 1900 € mensuels (+ studio 450 € à venir)

Quand il achète, Quentin inclut la transformation du garage dans les revenus locatifs dans sa projection financière, pour atteindre le cash flow positif.

Puis, au fur et à mesure que les locataires partent, il entreprend les rénovations. Le T1 est transformé en T2, ce qui permet de passer le loyer à 600 € par mois (vs 300 € précédemment). Puis, la rénovation du T3 que nous allons détailler dans cet article permet de faire passer le loyer de 500 € à 800 €.

Revenus locatifs après rénovation : 3 600 € mensuels

Le cash flow positif permet de constituer un apport pour un prochain prêt et une petite trésorerie pour les travaux d’entretien.

Acheter Loué : Le bon plan ?

Si vous achetez loué, convaincre la banque de vous suivre sera un peu plus facile, car les baux existent vraiment. Le banquier voit en direct que votre projection financière s’appuie sur des faits. En revanche, c’est plus difficile de négocier un budget travaux, car vous êtes dans l’hypothèse que le locataire partira peut-être dans 2 ans.

Vous ne choisissez pas non plus vos locataires et parfois, cela peut donner quelques surprises. Mais vous touchez des loyers dès le jour 1 !

La rénovation

Les locataires en place quittent le logement, c’est le bon moment pour attaquer la rénovation !
Première étape : prise des mesures et plan d’aménagement. Quentin veut changer la cuisine de place et faire des ajustements dans la salle de bain.

La salle de bain

La salle de bain est minuscule (3,50m2) et la porte ne s’ouvre pas entièrement, bloquée par le chauffe-eau derrière.

Il décide de migrer le chauffe-eau dans l’entrée, où il y a de la place perdue, qu’il cache dans un meuble blanc Ikea classique. C’est une chose à laquelle les investisseurs ne pensent pas souvent, pourtant, c’est un confort en plus pour les locataires. Pratique pour y ranger les notices d’utilisation, le numéro de l’agence qui gère le bien et les instructions pour déplier le canapé lit.

La machine à laver se trouve dans la pièce de vie devant la fenêtre. Ce n’est pas très pratique ni esthétique. Elle est donc déplacée dans la salle de bain avec l’installation d’un étendoir repliable au-dessus.

Pour que cette salle de bain soit la plus agréable possible, Quentin décide de mettre des lavabos avec miroir dans chaque chambre. Ainsi, seule la douche est partagée. Chaque locataire est libre de passer le temps qu’il souhaite à se pomponner !

Encore une fois, c’est un confort de vie important qui rend les locataires plus heureux. Des locataires heureux sont des locataires qui paient le loyer (dans la fourchette haute du marché) et qui restent plus longtemps !

La cuisine

Côté cuisine (d’origine en inox et formica !), Quentin opte pour Ikea avec la gamme la plus chère. C’est la seule qui a des meubles d’angles vraiment pratiques et utilisables, c’est donc celle qu’il met dans tous ses logements. L’avantage d’Ikea, c’est que les pièces sont interchangeables et seront encore disponibles pendant des années.

Évidemment, il équipe la cuisine de tout le confort : plaques induction, meubles hauts, grand évier, lave-vaisselle, machine à café, micro-onde-grill, bouilloire, hotte, petits équipements…

Cerise sur le gâteau dans cet appartement, chaque colocataire dispose de son propre frigo avec son compartiment congélateur (obligatoire quand on loue en meublé). Un vrai confort quand on sait que le frigo peut être un point de tension important entre colocs.

Astuce d'investisseur

Quand on loue un meublé, il y a une liste de meubles et petits équipements obligatoires par la loi. Quentin va plus loin en fournissant tout ce dont les locataires peuvent avoir besoin. Ainsi, ils ont juste à poser leurs valises.

Lors de la visite, cela donne un aspect cocon, les locataires (et les parents) se projettent plus facilement, c’est plus agréable. En plus, ils n’abîment pas les parties communes lors de l’aménagement.

Enfin, un avantage non négligeable : si vous mettez plusieurs semaines à trouver les locataires, vous pouvez mettre le bien sur Airbnb en 48 h pour récupérer quelques nuitées et éviter la perte sèche !

Le système de chauffage

Quentin décide aussi de changer le système de chauffage pour passer du gaz à l’électrique. C’est moins cher et les locataires n’ont qu’un seul abonnement à payer.

Il n’y a pas de grande différence au niveau thermique, mais d’un point de vue écolo, c’est mieux électrique que gaz et l’objectif à terme est de mettre des panneaux solaires.

D’autre part, l’entretien annuel d’une chaudière à gaz est obligatoire et coûte environ 150 € à la charge du locataire, ce qui représente un gros budget pour des étudiants. Avec l’électrique, s’il y a le moindre problème, c’est facile à changer, alors que le gaz, il faut quand même s’y connaître.

LE PETIT ACCROCHAGE

Une rénovation ne se passe jamais sans encombre, c’est aussi ça l’immobilier !

Au moment de refaire la plomberie, l’équipe à la mauvaise surprise de découvrir que l’arrivée d’eau des toilettes de l’appartement voisin est branchée sur le réseau de cet appartement.

C’est le genre de surprise qui fait perdre une journée. II faut refaire un branchement séparé. C’est classique, car avant ils faisaient un peu tout et n’importe quoi en travaux

Heureusement, cette surprise ne fait pas perdre trop de temps à l’équipe.

Voilà pour la présentation du projet de rénovation, ce chantier a duré 2 mois ½.

En espérant qu’il vous inspire pour votre propre projet !

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